Cumpărați terenuri închiriate - ce este? Toate avantajele și dezavantajele

conținut

• Clădirea corectă - care sunt avantajele și dezavantajele
• utilizarea terenului
• Pleacă de acasă toamna
• Valoarea proprietății variabile
• De la cine să închirieze?
• Caracteristici legale
• Pentru profesioniștii imobiliari

Construirea pe un teren construit este o alternativă la cumpărarea de terenuri. Este mult mai ieftin și oferă astfel posibilitatea de a obține o proprietate chiar și cu un buget limitat. Totuși, construirea pe terenuri ereditare are multe obstacole și particularități legale care trebuie cunoscute înainte de construire. O bună cunoaștere a situației juridice este obligatorie înainte de alegerea acestei achiziții imobiliare, altfel amenințând surprizele rele.

Pentru a evita o mare parte din costurile de construcție

Legea germană prevede, pe lângă achiziționarea de terenuri, să le închirieze pe chirie pentru o perioadă lungă de timp. Acest lucru va economisi dezvoltatorii imobiliari o mare parte din costurile totale. În loc de un preț de achiziție unic, proprietatea este închiriată pentru 50 sau 100 de ani. Chiria, denumită în mod tradițional „închiriere”, nu este o sumă fixă, ci reprezintă un procent din valoarea terenului. Deși termenul „închiriere” este încă răspândit, acesta nu mai este permis legal.

Această procedură oferă avantaje mari pentru ambele părți. Terenul este supus impozitului. Prin urmare, un teren de construcție neutilizat provoacă doar costuri fără a genera un randament. Utilizarea comercială neconstruțională (de exemplu, agricultura sau creșterea animalelor) a unei parcele de construcție este de obicei interzisă, dar cel puțin supusă autorizării. Dreptul de clădire ereditară poate oferi proprietarului un astfel de randament interesant, care depășește cu mult impozitul pe proprietate.

Leasehold - ce este?

În cazul arendei, proprietarii de terenuri și dezvoltatorii imobiliari încheie un contract pe termen lung pentru utilizarea închiriată a unei proprietăți. Proprietatea a fost deja aprobată pentru construcția imobiliară. Cu toate acestea, cât de mult a fost deja dezvoltată parcelă de construcție depinde de cazul individual. Dezvoltatorul imobiliar poate începe teoretic imediat cu construcția clădirii. Totuși, el este obligat, de asemenea, să plătească chiria pentru teren de la data contractului de cumpărare.

Această dobândă este de aproximativ 3-5% din valoarea proprietății. Cu toate acestea, deoarece acest lucru poate fluctua, randamentul este asigurat cu o anumită variație pentru ambele părți. După expirarea acordului de licență, dreptul de proprietate asupra proprietății se încheie. Dacă între timp proprietatea nu a fost achiziționată de proprietarul imobilului, aceasta va fi restituită proprietarului proprietății fără înlocuire. Același lucru este valabil dacă proprietarul nu mai îndeplinește obligațiile de plată. Aceasta este o perioadă de grație de doi ani, după care proprietarul poate considera contractul dizolvat.

Proprietatea construită îi revine proprietarului, însă este obligat să plătească o compensație rezonabilă.

Caracteristica specială a legii construcțiilor ereditare este aceea că poate fi moștenită din cauza clauzelor contractuale îndelungate. Astfel, contractul se transmite moștenitorilor acestui dezvoltator imobiliar. Cu toate acestea, acest lucru se aplică numai timpului specificat. Termenul contractual folosit de moștenitor a trecut și pentru moștenitor.

Avantaje și dezavantaje

Avantajele închirierii sunt pentru chiriaș:

• Mod de a cumpăra terenuri ieftine
• Reducere semnificativă a costurilor de construcție
• Moștenirea bunului și a contractului

Avantajele închirierii pentru proprietar:

• Interes bine asigurat asupra capitalului altfel neutilizat
• Generarea pe termen lung a veniturilor suplimentare
• Creșterea venitului prin chirie
• La sfârșitul contractului, se va percepe o clădire ieftină

Dezavantajele închirierii pentru chiriaș:

• Simțiți că dețineți propria casă, dar nu și propriul dvs. teren
• Anumite incertitudini cu privire la sarcina financiară anuală
• Răspundere înaltă față de proprietar
• Vânzare semnificativ complicată a clădirii ridicate.

Dezavantajele închirierii pentru proprietar:

• Simțiți că aveți o casă ciudată pe propriul dvs. teren
• Pentru a primi instrucțiunea ca chiriașul să gestioneze proprietatea cu grijă
• Sarcina fiscală totală a chirii
• Perioada lungă de așteptare pentru neplata chirii
• Elaborați evaluarea anuală a proprietății

utilizarea terenului

Pentru o proprietate folosită exclusiv în scopuri rezidențiale, este deja o provocare să garantezi utilizarea atentă a proprietății pe întreaga perioadă contractuală. Cu o utilizare atât de îndelungată, este relativ probabil ca unul sau ceilalți locuitori ai proprietății să nu aibă grijă de aceasta. Deosebit de problematice sunt șurubelnițele hobby. Uleiul uzat ilegal poate fi atribuit de obicei unui poluator numai după expirarea unui contract de închiriere. Deseori, proprietarul de terenuri rămâne aici pe cheltuielile de renovare.

Este și mai problematic în clădirile comerciale ridicate în scopuri de închiriere. Fluctuația utilizatorilor de antrepozite și hale de producție poate fi foarte mare, ceea ce face și mai dificilă urmărirea utilizării efective a proprietății. În principiu, proprietarul poate compensa într-adevăr valoarea clădirii cu costurile preconizate de renovare a terenului. Totuși, ar trebui să rămânem realist și aici: ar trebui să construim o clădire masivă din piatră naturală, astfel încât să poată fi utilizată după 99 de ani. Zidăriile, construcțiile din oțel sau clădirile din lemn sunt, în general, coapte pentru demolare după 99 de ani.

Pleacă de acasă toamna

Proprietarul are dreptul, în anumite condiții, să solicite returnarea anticipată a proprietății. Aceasta se aplică mai ales dacă se poate dovedi că proprietatea nu este utilizată corect sau corect. În schimb, utilizarea proprie nu este, de regulă, executorie în ceea ce privește închirierea la sol. Iată protecția chiriașului, întrucât, în final, în acest scop, a fost stabilită perioada lungă de contract.

În practică, cu toate acestea, executarea unei întâlniri la domiciliu nu este atât de ușoară. În cele mai multe cazuri, se utilizează implicit de plată. Cu toate acestea, la 24 de luni, legiuitorul prevede un timp foarte lung în care proprietarul trebuie să-și îndeplinească obligațiile.

În plus, „utilizarea necorespunzătoare” este, de asemenea, o chestiune de interpretare. De exemplu, nu poate fi interzis în mod fundamental ca o clădire ridicată pe un arendă să fie relocată. Nici măcar nu este necesar ca proprietarul imobilului să fie informat despre actualii chiriași ai clădirii. În interesul unei relații de afaceri bune, cu toate acestea, ambele părți sunt sfătuite să se trateze reciproc cât mai deschis și transparent. Acest lucru previne neînțelegerile și previne litigiile costisitoare.

Valoarea proprietății variabile

Chiria de la trei la cinci la sută la sol va fi stabilită prin contract și nu se va modifica pe durata contractului. Cu toate acestea, prețul terenului este supus unor fluctuații care îi afectează valoarea și astfel chiria. Acest lucru poate fi extrem de diferit regional. În Germania de Est, de exemplu, există multe regiuni care au cunoscut o scădere dramatică a prețurilor imobiliare și ale bunurilor în ultimii douăzeci de ani. Casele între trei și cinci mii de euro nu sunt neobișnuite în aceste regiuni.

În schimb, există regiuni din Germania în care prețurile pentru bunurile imobiliare de tot felul au explodat literalmente. În prezent, regiunea din jurul Frankfurt am Main cunoaște un boom fără precedent. Prețurile s-au dublat mai mult în ultimii zece ani. Deoarece multe bănci mută multe locuri de muncă de la Londra în această regiune financiară ca urmare a Brexit, este probabil ca această tendință să continue pe termen lung și să se agraveze în continuare.

Totuși, aici trebuie să privim pur și simplu legile pieței în termenii logicii lor: în regiunile cu prețuri imobiliare slabe, nimeni nu va oferi o proprietate încorporată, ci va încerca întotdeauna să o vândă. În cazul în care există o piață a cumpărătorului pentru imobiliare, este de obicei neinteresant pentru soluția de patrimoniu. În schimb, în ​​regiunile cu boom, loturile sunt în mod corespunzător costisitoare. Aici este închirierea terenului pentru clădire ereditară pentru ambele părți, într-un mod foarte inteligent: Proprietatea rămâne la proprietar și poate așteaptă cu nerăbdare să crească venituri. Cu toate acestea, instalatorul proprietății poate fi mult mai calm în abordarea proiectului său, deoarece dezavantajele în ceea ce privește vânzarea proprietății sunt, de asemenea, puse în perspectivă.

De la cine închiria "> Caracteristici legale

Evaluarea fiscală a unei proprietăți din dreptul de construcție ereditară este întotdeauna pentru proprietar numai după valoarea pură a terenului înainte de construcția proprietății. Deși un teren construit teoretic crește în valoare, totuși, proprietarul nu poate percepe proprietatea construită pentru a crește valoarea proprietății. La urma urmei, nu clădirea lui este cea care stă pe proprietatea lui închiriată. Cu toate acestea, această considerație are și avantaje pentru proprietar: Evaluarea fiscală a proprietății este calculată și pe baza terenurilor ne dezvoltate.

Este important pentru ambele părți ca transferul de obligații să fie transmis utilizatorilor potențiali ulterior. Acest lucru trebuie specificat prin contract, altfel pot exista dispute juridice considerabile cu cumpărătorii de clădiri sau terenuri. Acestea apoi consumă de obicei toate beneficiile financiare ale proprietății construite la sol.

Pentru profesioniștii imobiliari

Considerată destul de sobră, apare următoarea imagine: Perioada medie de rambursare a unei case construite durează 30 de ani. După aceea, un proprietar este singurul proprietar al proprietății sale, fără să fie responsabil de nimeni altcineva. Cu toate acestea, deducerea unei chirii pentru teren timp de treizeci de ani se adaugă și la o sumă considerabilă, astfel încât avantajul financiar pentru proprietarii puri de locuințe este destul de mic.

Cu toate acestea, lucrurile diferă pentru constructorii de case orientate spre întoarcere. O locuință plurifamiliară aferentă unei proprietăți de închiriere va produce mult mai rapid decât dacă proprietatea trebuia achiziționată pentru imobil. În plus, chiria anuală pentru teren poate fi dedusă sub formă de cheltuieli, astfel încât aici pot apărea beneficii fiscale generale.

Indiferent de modul în care doriți să folosiți proprietatea închirierii, sunt esențiale pentru ambele părți consultanță juridică detaliată și detaliată și un contract etanș. Doar un acord contractual clar poate asigura că ambele părți pot beneficia în mod optim de afaceri. Acest lucru este valabil mai ales dacă semnatarii contractului inițial își atribuie drepturile terților prin vânzare sau moștenire. Un bun contract de închiriere are în vedere în mare măsură acest caz și asigură că nu pot apărea probleme în timpul succesiunii.